二三线城市综合体陷发展困境 专业能力是最大考验
如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体 唱主角 的时代，甚至有不少地方政府固执的相信，城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。
于是乎，大规模、大体量、全业态，一座又一座 城中之城 在二三线城市平地而起。然而，当这些 宠然大物 在改变城市面貌的同时，也在严重挑战着城市的消化能力。
新城区博弈
二三线城市对综合体的热情，已成为当前中国的 特异现象 。 虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。 北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华如是担忧。
城市综合体的大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑。 城市综合体对提升区域土地价值、拉动就业和提高税收是有好处的，是有利于政绩形象的。 一位业内人士说，城市综合体从各方面利益上都 迎合 和 满足 了地方政府的心愿。于是，各地政府在推波助澜，开发商的积极性高涨，城市综合体开始蜂拥而起。
在高涨的热情下，如今许多城市的新城区开发，政府都规定必须要有综合体的配备。 汉博投资集团董事长朱友军认为，政府之所以要规定这一点， 一是能出业绩，二是综合体里面的酒店等商业部分，可以为当地带来稳定的就业和税收。现在70%的二三线城市的政府都已经意识到这一点。
RET睿意德执行董事张家鹏对此现象颇为无奈。 地理位置稍偏、特别新的新城区，并不太适宜综合体的开发，但政府一般是不会答应的。 他认为， 新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。然而，政府往往会反过来想，即先出综合体、先出商业，因为这些看上去，马上就会业绩斐然。
政府引导 存误区
与政府合作新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然可以很便宜地拿下，但项目以后能否做得起来，还存在很大的不确定性。朱友军告诉《中国经营报(博客,微博)》，由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等偏远新城区开发中表现最为可怕。 他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。
于是，不难想象，在这样双重甚至多重因素的影响下，有多少表面华丽的城市综合体正行走在 幸与不幸之间 。
中国城市商业点建设管理联合会副秘书长董利给举了个湖南益阳 福中福国际城 的案例。 这是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。 董利说，影响不止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是，它的闲置也给城市的可持续发展带来了不利影响。 由于长期经营不善，导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。
探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发中普遍存在的问题。
散售带来先天不良
如果你钱不多、经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体。 鄂丽华说的很直接。
像万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业，在当前环境下的战略是 只做城市综合体开发 。虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金，一般中小型开发商往往难以胜任。
然而，一些开发商为了缓解资金压力，在运营综合体的过程中已经开始 走形 。据了解，山东淄博作为一个三线城市，早在2003年就开始了 商业地产热 。 王府井、新天地、国贸等，俨然再建一个北京城。不过，这些所谓的 综合体 大都采用散售模式。几年间，在淄博的美食街新天地烟消云散，王府井购物广场在风光了不久之后也陷入招租困境，而国贸SOHO则一直是 不死不活 。
综合体应以商业为主打，但目前很多项目都把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉，这样就变成单纯的卖住宅获取回款了。 朱友军对表示，甚至有的开发商还将写字楼打散出售。然而，他们并不知道， 写字楼只有统一出租整体销售，才能做出档次来。如果分散出售，小业主再进行各自出租，这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。
专业能力是最大考验
事实上，做商业地产需要很强的专业能力，其中之一就是应对于各种资源的有效运用。成都知名地产机构、世家机构董事总经理郭漫舸认为，在城市发展的初期，一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。从综合体物业价值的合理实现来看，城市地铁资源是其应当充分利用的发展机会。
从成都市目前项目发展模式来看，地铁资源远未被充分利用。 郭漫舸表示，目前成都已设计好的地铁1、2号线沿线，不少物业功能还比较单一。而已经规划设计好的城市综合体项目，不少都忽略了 地铁 这个交通因素。 比如成都万达广场，就远离了地铁1、2号线。
另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节，就是 设计方案的市场化 。朱友军认为，大部分城市综合体现在都是单纯的设计先行，认为外观做得漂亮是主要的，因而忽略了最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。
而让鄂丽华更加担忧的是商业地产人才的缺乏。她认为，城市综合体的不同业态属于不同的专业领域。在管理上，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域，管理购物商场的团队不可能去管理办公楼。这其实是需要企业在人力资源上进行投资的，是需要培养不同的团队去管理、运营城市综合体的不同业态的。然而，在商业地产持续发热的现实状态下，不少开发商明显缺乏这方面的人才储备，因此专业能力将是他们面临的最大考验。